庫(kù)存高壓難解：住宅去化周期27個(gè)月，商業(yè)辦公更嚴(yán)峻
最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，莆田全市商品房庫(kù)存面積高達(dá)195.7萬(wàn)㎡，總體去化周期達(dá)29個(gè)月，遠(yuǎn)超健康區(qū)間（通常6-12個(gè)月為合理水平）。細(xì)分來(lái)看：
- 住宅庫(kù)存：157.5萬(wàn)㎡，需27個(gè)月消化，荔城區(qū)庫(kù)存占比最高（767.8萬(wàn)㎡）；
- 商業(yè)庫(kù)存：20.12萬(wàn)㎡，去化周期39個(gè)月，面臨長(zhǎng)期滯銷風(fēng)險(xiǎn)；
- 辦公庫(kù)存：18.08萬(wàn)㎡，去化周期長(zhǎng)達(dá)67個(gè)月，幾乎陷入"冰凍"狀態(tài)。
專業(yè)解讀：莆田樓市已進(jìn)入"買方市場(chǎng)"，尤其是商業(yè)和辦公物業(yè)，未來(lái)可能面臨價(jià)格踩踏風(fēng)險(xiǎn)。
銷售數(shù)據(jù)冰火兩重天：同比暴跌 vs 環(huán)比回暖
2025年1-2月，莆田樓市出現(xiàn)矛盾信號(hào)：
- 商品房屋銷售面積同比下降30.2%，但環(huán)比增長(zhǎng)7.4%；
- 住宅銷售額同比暴跌61.3%，但環(huán)比增長(zhǎng)56.0%。
背后原因：
- 政策刺激見(jiàn)效：2024年11月取消限購(gòu)、2025年延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼，部分剛需入場(chǎng)；
- 以價(jià)換量：開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷（如荔城區(qū)部分項(xiàng)目單價(jià)下調(diào)15%），帶動(dòng)短期成交；
- 結(jié)構(gòu)性分化：核心區(qū)（如月塘南片區(qū)）抗跌性強(qiáng)，郊區(qū)項(xiàng)目仍無(wú)人問(wèn)津。
聯(lián)發(fā)嘉禾府開(kāi)盤銷售火爆
土地市場(chǎng)遇冷：2024年僅出讓4宗可售宅地
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)萎縮：
- 2024年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降10.2%；
- 土地出讓銳減，僅4宗可售宅地成交，中心城區(qū)僅天妃地塊能形成有效供應(yīng)。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：未來(lái)1-2年新房供應(yīng)將大幅收縮，或?qū)е率袌?chǎng)"青黃不接"，但短期庫(kù)存壓力仍壓倒性存在。
2025年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：橫盤陰跌，局部有機(jī)會(huì)
綜合各方因素，莆田房?jī)r(jià)可能呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：
- 住宅市場(chǎng)：
主城區(qū)（荔城、城廂）：政策托底+需求集中，價(jià)格趨穩(wěn)，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或微漲；
郊區(qū)及庫(kù)存高壓區(qū)：繼續(xù)降價(jià)去庫(kù)存，跌幅可能達(dá)10%-20%。
- 商業(yè)辦公：
去化周期過(guò)長(zhǎng)，租金收益率持續(xù)走低，價(jià)格或進(jìn)一步下探。
萬(wàn)科七期小區(qū)
五、政策能否力挽狂瀾？三大救市措施效果待觀察
莆田市政府近期推出組合拳：
- 公積金代際互助：鼓勵(lì)家庭合力購(gòu)房；
- "房源超市"平臺(tái)：提升信息透明度；
- 困難項(xiàng)目幫扶：防止?fàn)€尾樓蔓延。
市場(chǎng)反饋：1-2月銷售面積實(shí)現(xiàn)三年來(lái)首次正增長(zhǎng)（+4.59%），但能否持續(xù)仍需觀察第二季度數(shù)據(jù)。
2025年購(gòu)房建議：如何在高庫(kù)存市場(chǎng)中淘到真金？
莆田樓市正處于深度調(diào)整期，對(duì)購(gòu)房者而言，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。想要在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中做出明智選擇，需重點(diǎn)關(guān)注以下五大核心要素：
1. 緊盯核心地段：抗跌保值的關(guān)鍵
- 荔城區(qū)、城廂區(qū)作為傳統(tǒng)核心區(qū)，配套成熟、人口密集，房?jī)r(jià)抗跌性較強(qiáng)，尤其是月塘南片區(qū)、綬溪板塊等優(yōu)質(zhì)地段，未來(lái)升值潛力更優(yōu)。
- 避開(kāi)遠(yuǎn)郊庫(kù)存高壓區(qū)：如秀嶼區(qū)部分新盤，去化周期長(zhǎng)，配套落地慢，存在降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
2. 性價(jià)比為王：價(jià)格、品質(zhì)、政策的平衡
- 對(duì)比一二手房：部分二手房因業(yè)主急售，價(jià)格可能比新房更低，且現(xiàn)房即買即住，避免期房風(fēng)險(xiǎn)。
- 關(guān)注政府幫扶項(xiàng)目：如"五好樓盤"（政府點(diǎn)對(duì)點(diǎn)支持項(xiàng)目），可能有更高性價(jià)比和交房保障。
- 善用購(gòu)房補(bǔ)貼：莆田部分區(qū)縣仍執(zhí)行補(bǔ)貼政策，剛需可節(jié)省數(shù)萬(wàn)元成本。
3. 未來(lái)潛力：交通、產(chǎn)業(yè)、人口流向決定長(zhǎng)線價(jià)值
- 地鐵/城軌規(guī)劃沿線：如未來(lái)F2線（莆田-福州城際）站點(diǎn)周邊，5-10年長(zhǎng)期看漲。
- 未來(lái)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：如大學(xué)城、聯(lián)發(fā)電商產(chǎn)業(yè)園附近，就業(yè)人口流入支撐住房需求。
- 學(xué)區(qū)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：部分新盤承諾的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)可能未落地，需核實(shí)教育局最新劃片。
4. 生活配套：決定居住舒適度的硬指標(biāo)
- 步行15分鐘生活圈：優(yōu)選醫(yī)療（三甲醫(yī)院）、商業(yè)（大型商場(chǎng)）、教育（優(yōu)質(zhì)中小學(xué)）齊全的社區(qū)。
- 避開(kāi)"孤盤"：周邊無(wú)成熟社區(qū)、依賴遠(yuǎn)期規(guī)劃的項(xiàng)目，生活便利性差。
5. 物業(yè)服務(wù)水平：直接影響二手房溢價(jià)
- 優(yōu)選品牌房企：如建發(fā)、萬(wàn)科等物業(yè)，入住率高，管理規(guī)范，未來(lái)轉(zhuǎn)手更易溢價(jià)。
- 警惕本地十年以上樓盤：部分項(xiàng)目物業(yè)更換頻繁，管理混亂，導(dǎo)致小區(qū)貶值