最近，我注意到一個有趣的現象：部分城市的二手房，開始悄悄漲價了。
這不是空穴來風，而是實打實的市場變化。
這一輪漲得最猛的，是杭州。
01、豪宅領漲，杭州打頭陣
說來也巧，這一輪二手房市場的-異動-，是從杭州的別墅開始的。
西湖區之江板塊的東方苑小區，一套房源掛牌價一夜跳漲940萬元，直接沖上熱搜。
中介私下透露，這類獨棟別墅的成交價早已站穩2400萬-3000萬元區間，-位置稀缺的房源，房東臨時加價幾百萬是常有的事-。
為什么漲這么猛？很簡單——稀缺。
杭州15年前就幾乎不再供應別墅用地，而有錢人又特別多，導致獨棟別墅的漲幅（367%）遠超普通住宅（121%）。
物以稀為貴，房東自然敢漲價。
比如之江板塊作為杭州的-富人區-，過去十年別墅漲幅高達367%，遠超普通住宅的121%。
究其原因，2015年后杭州幾乎不再供應別墅用地，而高凈值人群的改善需求卻持續膨脹，供需矛盾推著優質資產向上走。
但這一輪行情不止屬于豪宅。
錢塘區的龍湖春江天越，1月成交均價2.95萬-㎡，2月漲至3.15萬-㎡；西湖文鼎苑的單價更是在一個月內跳漲4500元。
不過，這并非全城普漲——降價房源仍占主流，但漲跌比例已從2月的9.6:1縮窄至7.2:11。
微妙的變化背后，是成交量的強勢托底：3月前半月杭州二手房成交破5000套，整月破萬套幾無懸念，接近2021年樓市巔峰期的水平。
成交量攀升往往是房價回暖的前奏。
02、一線城市：學區房、次新盤率先突圍
杭州之外，上海、北京、成都的熱門板塊同樣暗藏-火種-。
浦東花木的綠城錦繡蘭庭，128㎡戶型從去年11月的1490萬漲至1655萬，單價跳漲1.29萬-㎡；張江的匯智湖畔，90㎡房源成交價從950萬攀升至1000萬，連93年建成的南丹老破小都因學區優勢漲價12%。
北京望京西園一套99㎡房源，半年漲了66萬；成都高新區的凱德世紀名邸，同戶型半年溢價46萬，錦江區的某小區單價漲幅甚至超21%。
有趣的是，漲價邏輯高度趨同：
核心地段（如上海浦東、北京望京、成都高新區）；
稀缺屬性（學區、低密別墅、次新品質盤）；
供需失衡（二手房掛牌量雖高，但優質房源占比不足20%）。
為什么核心板塊的二手房在漲？
很多人可能會問：不是說樓市不行嗎？怎么突然又漲了？
其實，樓市的分化越來越明顯——核心城市的核心板塊在漲，郊區和三四線城市依然在跌。
黃奇帆最近在一次峰會上提到，中國房地產的問題不是崩盤，而是庫存太大，尤其是三四線城市和遠郊區域。
而廣州、深圳則呈現另一種分化：深圳二手房漲幅居全國前列，廣州雖帶看量激增（如海富花園日均百組客戶），但成交價仍僵持。
這或許印證了黃奇帆的判斷——樓市復蘇需經歷-以價換量→去庫存→局部回暖-的三段式進程。
03、庫存真相：核心區-彈藥不足-，郊區陷泥潭
當前樓市的矛盾，本質是結構性庫存錯配。
全國新房去化周期仍高達21.3個月，但核心板塊的庫存早已告急。
CRIC數據顯示，2024年底多數城市中心區的消化周期已回落至12-14個月的合理區間。
以杭州為例，全市二手房掛牌量超18萬套，但西湖、錢江新城等熱門板塊的優質房源占比不足15%7。
一邊是郊區-堰塞湖-，一邊是核心區-擠牙膏-——后者因土地供應縮量（如杭州十年未供別墅地），反而形成價格支撐。
更值得關注的是政策導向。
國家統計局數據顯示，2月70城二手房價格環比跌幅收窄至-0.3%，一線城市率先止跌116。
這背后既有-以舊換新--帶押過戶-等政策刺激，也因核心區房源的金融屬性仍被銀行認可（抵押貸款額度普遍高于郊區）。
04、未來預判：分化加劇，窗口期收窄
2025年的樓市，注定是-少數人的狂歡-。
對購房者而言，兩個信號不容忽視：