設(shè)立保障性住房再貸款，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，加大保障性住房供給，助力推進(jìn)保交房工作及城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。
今年的《政府工作報(bào)告》提出，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。今年以來(lái)，保障性住房再貸款項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，多地落實(shí)首筆項(xiàng)目，助力商品房去庫(kù)存。
今年以來(lái)，保障性住房再貸款穩(wěn)步推進(jìn)，“首筆”項(xiàng)目接連落地。圖為山西太原舉辦的春季商品房大型促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。（圖片由CNSPHOTO提供）
多地“開(kāi)花結(jié)果”
今年年初，中國(guó)銀行重慶市分行成功落地重慶市首筆保障性住房再貸款4.88億元，用于支持重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司批量購(gòu)買存量商品房及后續(xù)裝修。
3月，廣東省首個(gè)保障性住房再貸款項(xiàng)目也成功落地：平安銀行佛山分行為佛山市高明區(qū)花曼曦苑項(xiàng)目授信住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款1.7億元，并發(fā)放首筆貸款1000萬(wàn)元，期限30年，用于收購(gòu)608套存量商品房改建為保障性租賃住房，后續(xù)將按合同進(jìn)度有序放款。
前不久，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行大連市分行向大連市選定的收購(gòu)主體發(fā)放遼寧省首筆符合保障性住房再貸款政策的貸款，授信金額2.4億元，首筆到位貸款1.71億元，支持其收購(gòu)1126套、總建筑面積3.63萬(wàn)平方米商品房，作為重點(diǎn)面向青年人才的高品質(zhì)保障性租賃用房。
國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣西分行則發(fā)放廣西轄內(nèi)單筆金額最大的保障房收購(gòu)貸款：發(fā)放柳州市首筆保障性住房收購(gòu)貸款3.14億元，用于收購(gòu)柳州21個(gè)小區(qū)總建筑面積近10萬(wàn)平方米的存量商品房作為配售型保障房和保障性租賃住房，預(yù)計(jì)將為柳州新增超千套保障性住房。
在安徽蚌埠，郵儲(chǔ)銀行積極展開(kāi)行動(dòng)：一筆1.45億元的保障性住房再貸款在蚌埠市成功落地，專門用于收購(gòu)當(dāng)?shù)?03套存量商品房并將其轉(zhuǎn)換為保障房。該筆業(yè)務(wù)作為郵儲(chǔ)銀行安徽省內(nèi)首筆收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房貸款，具有示范效應(yīng)。
中國(guó)城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長(zhǎng)袁帥表示，從實(shí)施效果看，保障性住房再貸款政策已經(jīng)取得了顯著成效。多地首個(gè)保障性住房再貸款項(xiàng)目的落地，不僅為地方政府解決了資金難題，還推動(dòng)保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，有效緩解了住房困難群體的居住問(wèn)題。同時(shí)，這一政策也帶動(dòng)銀行貸款的投放，促進(jìn)了金融市場(chǎng)的活躍。
“從經(jīng)濟(jì)影響看，保障性住房再貸款政策的實(shí)施有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房，政府可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。此外，這一政策還有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高人民群眾的居住水平和生活質(zhì)量。”袁帥說(shuō)。
政策將持續(xù)發(fā)力
保障性住房再貸款，是央行向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行發(fā)放的貸款。去年5月17日，央行官宣擬設(shè)立3000億元的保障性住房再貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示，央行去年5月創(chuàng)設(shè)的這一新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具——保障性住房再貸款，具有三個(gè)方面的積極作用：一是提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性，央行向21家全國(guó)性銀行提供低成本的資金支持，有助于激勵(lì)全國(guó)性銀行向相關(guān)企業(yè)提供資金支持；二是支持地方政府化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障性住房再貸款3000億元，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，對(duì)相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫(kù)存”是直接、有力的支持；三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，存量未出售的商品房被收購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項(xiàng)目建設(shè)，形成良性循環(huán)。
去年9月，為支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)，央行決定將其向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
董希淼認(rèn)為，將保障性住房再貸款政策中央行出資的比例由原來(lái)的60%提高到100%，拓寬再貸款資金使用范圍，有助于提高商業(yè)銀行和地方政府申請(qǐng)使用的積極性，加快推動(dòng)商品房的去庫(kù)存進(jìn)程。“下一步，建議將保障性住房再貸款擴(kuò)大到部分城商行、農(nóng)商行，支持與地方政府關(guān)系密切的中小銀行使用再貸款資金，更好地支持各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存、保交房。”董希淼說(shuō)。
此外，今年的《政府工作報(bào)告》提出，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。對(duì)于收購(gòu)價(jià)格，今年的《政府工作報(bào)告》首次提出，給予城市政府更大自主權(quán)。
“地方政府在實(shí)際操作中的決策權(quán)更大了，會(huì)根據(jù)不同城市、不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的情況制定出一套更科學(xué)合理、風(fēng)險(xiǎn)可控的辦法，進(jìn)一步加快去庫(kù)存。”在浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬看來(lái)，這將改變過(guò)去強(qiáng)調(diào)收購(gòu)價(jià)格按照重置價(jià)格導(dǎo)致推進(jìn)難的狀況。
“保障性住房再貸款政策作為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的里程碑式創(chuàng)新，其價(jià)值不僅在于短期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)化解能力，更在于開(kāi)創(chuàng)了‘市場(chǎng)手段解決民生問(wèn)題’的新范式。”中國(guó)地方金融研究院研究員武忠言表示，未來(lái)需在制度層面實(shí)現(xiàn)三大突破：一是建立保障房與商品房的動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)換通道，二是形成金融支持保障房的長(zhǎng)效機(jī)制，三是構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房消費(fèi)文化。隨著政策持續(xù)優(yōu)化，該工具有望成為我國(guó)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要支柱。